Adásvételi szerződés ingatlan eladásakor vagy vásárlásakor az a dokumentum, amelyen a teljes ügylet áll vagy bukik, ezért érdemes előre tisztában lenni vele. Sokan bizonytalanok, mit tartalmaz, mikor kell, ki készíti, és mennyibe kerül, pedig ezek az alapok segítenek magabiztosan végigmenni a folyamaton. Ebben a cikkben érthetően, lépésről lépésre mutatjuk be az ingatlan adásvételi folyamatát és a szerződés főbb elemeit, a foglaló és az előleg különbségétől az ügyvédi díjig. Fontos: a konkrét szerződést mindig ügyvéd állítja össze és jegyzi ellen, jogi tanácsot nem adunk, csak eligazítunk a folyamatban.
Az adásvételi szerződés ingatlan tulajdonjogának átruházásáról szóló, kötelezően ügyvéd vagy közjegyző által ellenjegyzett dokumentum, amely nélkül a tulajdonváltozás nem jegyezhető be. Tartalmazza a felek adatait, az ingatlan pontos leírását, a vételárat, a fizetés ütemezését és a birtokbaadás feltételeit. A foglaló biztosíték jellegű, az előleg egyszerű előre fizetés. Az ügyvédi díj jellemzően a vételár fél százaléka körül alakul. Az egészet egy reális ár ismerete kell megelőzze.
Tartalomjegyzék
- Mi az adásvételi szerződés és mikor kell?
- Az ingatlan adásvétel főbb lépései
- Mit tartalmaz az adásvételi szerződés?
- Foglaló és előleg – mi a különbség?
- Ügyvédi díj ingatlan adásvételnél
- A tulajdonjog bejegyzése és a birtokbaadás
- Hitellel vagy támogatással történő vásárlás – a szerződésnél
- Mennyi ideig tart az ingatlan adásvétel folyamata?
- Gyakori hibák, amiket érdemes elkerülni
- Hogyan segít az ingatlanos a folyamatban?
- Kérdések az ingatlan adásvételi szerződésről
Mi az adásvételi szerződés és mikor kell?
Az adásvételi szerződés ingatlan tulajdonjogának átruházásáról szóló, írásba foglalt megállapodás az eladó és a vevő között. Ez a dokumentum rögzíti, hogy az eladó eladja, a vevő pedig megveszi az adott ingatlant, a benne foglalt feltételek szerint. Enélkül a tulajdonváltozás nem valósulhat meg jogszerűen.
Ingatlan esetében ez a szerződés nem lehet egyszerű, kézzel írt papír. Magyarországon az adásvételi szerződést kötelezően ügyvédnek vagy közjegyzőnek kell ellenjegyeznie ahhoz, hogy érvényes legyen, és a tulajdonváltozás bejegyezhető legyen az ingatlan-nyilvántartásba. Ez a szabály a vevő és az eladó biztonságát egyaránt szolgálja.
A szerződésre akkor kerül sor, amikor a felek megállapodtak a lényeges feltételekben: az árban, a fizetés módjában és a birtokbaadás időpontjában. Ekkor az ügyvéd elkészíti a szerződés tervezetét, a felek pedig aláírják. Ettől a ponttól kezdve a megállapodás jogilag kötelező érvényű, ezért fontos, hogy előtte minden lényeges kérdés tisztázva legyen.
Az egész folyamat alapja azonban egy jóval korábbi lépés: a reális ár. Mielőtt bármilyen szerződésről szó lenne, tudni kell, mennyit ér valójában az ingatlan, hiszen ez határozza meg az egész alku kiindulópontját. Ehhez egy összehasonlító piacelemzés ad valós, adatokon alapuló képet, a hivatalos ügyintézésről pedig a magyarorszag.hu portál tájékoztat.
Az ingatlan adásvétel főbb lépései
Az adásvételi szerződés ingatlan eladásának egyik állomása, de nem az egyetlen, ezért érdemes látni a teljes folyamatot. A jól ismert lépések segítenek abban, hogy tudd, mi vár rád, és semmi ne érjen váratlanul.
Az első lépés az ár meghatározása és a hirdetés. Az eladó egy reális ár alapján meghirdeti az ingatlant, a vevő pedig megkeresi és megtekinti azt. Ez az a szakasz, amikor a jó árazás dönt: a túlárazott ingatlan sokáig áll, a jól árazott gyorsan érdeklődőket vonz. A hirdetés és a bemutatás minősége is sokat számít.
A második lépés az alku és a megegyezés. Amikor a vevő komolyan érdeklődik, megkezdődik az áralku és a feltételek egyeztetése. Itt dől el a végleges vételár, a fizetés ütemezése és a birtokbaadás időpontja. Sok esetben ekkor kerül sor egy előzetes megállapodásra vagy foglaló átadására, ami megerősíti a szándékot.
A harmadik lépés maga a szerződéskötés és a lebonyolítás. Az ügyvéd elkészíti az adásvételi szerződést, a felek aláírják, majd megtörténik a fizetés az egyeztetett ütemezés szerint. Ezt követi a tulajdonjog bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba és a birtokbaadás. A teljes eladási folyamatot az ingatlan eladás Debrecenben útmutatónkban és az eladóknak szóló oldalunkon is részletesen bemutatjuk.
Mit tartalmaz az adásvételi szerződés?
Az adásvételi szerződés ingatlan esetében számos kötelező és fontos elemet tartalmaz, amelyek együtt teszik teljessé és biztonságossá a megállapodást. Érdemes tudni, mik ezek, még ha a konkrét megfogalmazás az ügyvéd feladata is.
A szerződés rögzíti a felek pontos adatait, az eladó és a vevő azonosításához szükséges információkat. Emellett tartalmazza az ingatlan pontos, egyértelmű leírását: a címet, a helyrajzi számot, az alapterületet és a tulajdoni hányadot, hogy kétséget kizáróan azonosítható legyen, miről szól a megállapodás.
A legfontosabb pénzügyi elemek a vételár és a fizetés feltételei. A szerződés rögzíti a teljes vételárat, a fizetés módját és ütemezését, valamint az esetleges foglaló vagy előleg összegét. Ez az a rész, amely a felek pénzügyi biztonságát adja, ezért különös gonddal kell összeállítani, az ügyvéd közreműködésével.
További lényeges elemek a birtokbaadás időpontja és feltételei, a tulajdonjog bejegyzésének módja, valamint az esetleges terhek, például jelzálog vagy haszonélvezeti jog kezelése. Ezeket a fogalmakat az ingatlanos fogalomtárunkban is elmagyarázzuk. Az ingatlan jogi állapotának, a terheknek az ellenőrzéséhez a tulajdoni lap ad kiindulást, amiről az ingatlan lekérdezés cikkünkben írtunk.
Foglaló és előleg – mi a különbség?
Az adásvételi szerződés ingatlan ügyleteinek egyik leggyakrabban félreértett eleme a foglaló és az előleg közötti különbség, pedig ez a kettő jogilag egészen mást jelent. A pontos megértése sok félreértéstől és pénzügyi kockázattól óv meg.
A foglaló biztosíték jellegű összeg, amelyet a szerződéskötéskor ad át a vevő. Ennek funkciója a megállapodás megerősítése: ha az ügylet a vevő hibájából hiúsul meg, a vevő a foglalót elveszíti, ha viszont az eladó hibájából, akkor az eladónak a foglaló kétszeresét kell visszafizetnie. Maga a teljesített foglaló egyébként beleszámít a vételárba. Ez a kettős biztosíték az, ami komollyá teszi mindkét fél szándékát.
Az előleg ezzel szemben egyszerű előre fizetés, amelynek nincs ilyen biztosíték funkciója. Ha az ügylet bármelyik fél miatt meghiúsul, az előleg egyszerűen visszajár a vevőnek, büntető következmény nélkül. Az előleg tehát kevésbé kötelező erejű, éppen ezért a gyakorlatban gyakrabban választanak foglalót, ha a felek biztosítani akarják a komoly szándékot.
A gyakorlatban a különbség óriási lehet. Egy jelentős összegű foglaló elvesztése vagy kétszeres visszafizetése komoly pénzügyi következmény, ezért fontos, hogy a szerződésben egyértelműen szerepeljen, foglalóról vagy előlegről van-e szó. Mivel ez jogi kérdés, a pontos megfogalmazást mindig az ügyvédre kell bízni, aki a felek érdekének megfelelően rögzíti a feltételeket. A hivatalos, mindenkori szabályokért érdemes a magyarorszag.hu portálra is ellátogatni.
Ügyvédi díj ingatlan adásvételnél
Az adásvételi szerződés ingatlan ügyleténél az ügyvédi közreműködés kötelező, ezért az ügyvédi díj a folyamat elkerülhetetlen költsége, amivel előre számolni kell. Sokan megfeledkeznek róla, pedig a teljes költségvetés fontos része.
Az ügyvédi díj mértéke Magyarországon nincs törvényileg szabályozva, ezért irodánként és ügyletenként eltérhet. A money.hu ingatlan tudástára szerint a gyakorlatban a díj jellemzően a vételár fél százaléka körül alakul, de a konkrét összeg az ügylet összetettségétől és az ingatlan értékétől is függ. Vidéken, így Debrecenben is, jellemzően a vételár fél és egy százaléka közötti tartomány a szokásos, és sok iroda fix díjas vagy minimumdíjas ajánlatot is ad.
Fontos tudni, mit tartalmaz a díj. Az ügyvédi munkadíj általában nemcsak a szerződés elkészítését és ellenjegyzését foglalja magában, hanem a felekkel való egyeztetést, a földhivatali ügyintézést és gyakran az ügyvédi letét kezelését is. Éppen ezért érdemes előre tisztázni, pontosan mit kap az ember a díjért, és hogy a közölt ár bruttó vagy nettó összeg-e.
Azt is jó tudni, hogy az ügyvédi díjat jellemzően a vevő fizeti, bár ez megállapodás kérdése, és az ügyvéd díján felül van néhány további költség is, például a földhivatali eljárási díj. A teljes költségkép megismerése segít reális pénzügyi tervet készíteni. A közvetítői díjról, ami ettől külön kérdés, az ingatlanközvetítői díj cikkünkben írtunk részletesen.
A tulajdonjog bejegyzése és a birtokbaadás
Az adásvételi szerződés aláírása fontos mérföldkő, de az ingatlan ügylete ezzel még nem zárul le, mert a tulajdonjog bejegyzése és a birtokbaadás is a folyamat része. Érdemes tudni, mi történik az aláírás után.
A szerződés aláírása és a vételár rendezése után az ügyvéd gondoskodik a tulajdonjog bejegyzéséről az ingatlan-nyilvántartásba. Ez az a hivatalos lépés, amellyel az új tulajdonos jogilag is bekerül a nyilvántartásba. A bejegyzés a földhivatalnál történik, és az ügyvéd intézi az ehhez szükséges dokumentumokat. Az ingatlan-nyilvántartás működéséről és a lekérdezésről az ingatlan lekérdezés cikkünkben írtunk.
A birtokbaadás az a pillanat, amikor a vevő ténylegesen birtokba veszi az ingatlant, jellemzően a kulcsok átadásával. Ennek időpontját a szerződés rögzíti, és sok esetben a teljes vételár kifizetéséhez kötik. A birtokbaadáskor érdemes jegyzőkönyvet felvenni a mérőórák állásáról és az ingatlan állapotáról, hogy később ne legyen vita.
A folyamat tehát több szakaszból áll: a megegyezéstől a szerződésen és a fizetésen át a bejegyzésig és a birtokbaadásig. Az ingatlanpiac forgalmáról és a lakáspiaci folyamatokról a Központi Statisztikai Hivatal közöl megbízható adatokat. A lényeg, hogy minden lépés a helyén legyen, mert így válik az ügylet mindkét fél számára biztonságossá.
Hitellel vagy támogatással történő vásárlás – a szerződésnél
Az adásvételi szerződés ingatlan ügyleténél külön figyelmet igényel, ha a vevő hitelből vagy állami támogatásból vásárol, mert ez a szerződés feltételeit és a folyamat ütemezését is befolyásolja. Egyre több vásárlás történik valamilyen finanszírozással.
Hitel esetén a bank a folyósítás előtt megvizsgálja az ingatlant és a szerződést, ezért a szerződésnek meg kell felelnie a banki elvárásoknak is. A fizetés ütemezése jellemzően úgy alakul, hogy egy önerőből fizetett rész után a bank folyósítja a hitelt, közvetlenül az eladónak. Ezt a folyamatot az ügyvéd és a bank összehangolja, a szerződés pedig rögzíti a hitel figyelembevételét.
Az állami támogatások, például a családtámogatási programok szintén sajátos feltételekkel járnak, amelyeket a szerződésben és a folyamatban is kezelni kell. Ezek részleteiről nem adunk tanácsot, de a lakáshitel Debrecen cikkünkben és a CSOK Plusz cikkünkben áttekintést adunk a lehetőségekről.
A lényeg, hogy hitellel vagy támogatással történő vásárlásnál a folyamat összetettebb, és a szerződésnek több feltételnek is meg kell felelnie. Éppen ezért ilyenkor különösen fontos a tapasztalt ügyvéd és a folyamatot összehangoló ingatlanos, hogy minden a helyén legyen, és a finanszírozás gördülékenyen kapcsolódjon az adásvételhez.
Mennyi ideig tart az ingatlan adásvétel folyamata?
Az adásvételi szerződés ingatlan ügyleténél sokakat foglalkoztat, mennyi ideig tart az egész folyamat, mert ez a tervezéshez fontos. A pontos idő ügyletről ügyletre változik, de a főbb szakaszok jól kiszámíthatók.
A leggyorsabb, ha a felek már megegyeztek, és nincs bonyolító tényező. Ilyenkor a szerződés elkészítése és aláírása akár néhány napon belül megtörténhet, hiszen az ügyvédnek elég a felek adatait és a megállapodott feltételeket a szerződésbe foglalnia. A készpénzes, teher nélküli ügyletek a leggyorsabbak.
Hitel esetén a folyamat hosszabb. A bank hitelbírálata, az ingatlan értékbecslése és a folyósítás előkészítése több hetet is igénybe vehet, ezért a hitellel történő vásárlásnál a teljes folyamat jellemzően egy-két hónapig, néha tovább is elhúzódhat. Ezt érdemes előre beépíteni a tervekbe, különösen, ha a birtokbaadáshoz konkrét időpont kötődik.
A tulajdonjog bejegyzése is időt vesz igénybe. Az aláírás után a földhivatali bejegyzés hetekig, esetenként tovább tarthat, bár a birtokbaadás sokszor már a bejegyzés előtt megtörténik, a szerződésben rögzített feltételek szerint. A lényeg, hogy a folyamat egyes szakaszait előre ismerd, mert így reálisan tervezhetsz, és elkerülöd a felesleges csúszásokat. Ebben egy tapasztalt ingatlanos és ügyvéd sokat segít, mert összehangolja a lépéseket, és időben jelzi, mire kell figyelned.
Gyakori hibák, amiket érdemes elkerülni
Az adásvételi szerződés ingatlan ügyleténél néhány tipikus hiba sok bosszúságot és pénzügyi kockázatot okozhat, pedig ezek egy kis odafigyeléssel elkerülhetők. Érdemes ezeket előre ismerni, hogy tudatosan járj el.
Az első gyakori hiba a jogi állapot ellenőrzésének elmulasztása. Sokan nem nézik meg alaposan a tulajdoni lapot, pedig egy rejtett teher, jelzálog vagy haszonélvezeti jog komoly gondot okozhat. A vásárlás előtt mindig ellenőrizni kell az ingatlan jogi helyzetét, hogy tehermentesen, tisztán kerüljön az új tulajdonos nevére.
A második hiba a foglaló és az előleg összekeverése, vagy a nem egyértelmű megfogalmazás. Ha nem tiszta, hogy a szerződésben szereplő összeg foglaló-e vagy előleg, az vita és jelentős pénzügyi veszteség forrása lehet. Ezt csak egy pontos, ügyvéd által megfogalmazott szerződés zárja ki, ezért itt nem érdemes spórolni a szakértelmen.
A harmadik hiba a kapkodás és a felkészületlenség. Aláírás előtt minden lényeges feltételt tisztázni kell: az árat, a fizetés ütemezését, a birtokbaadás időpontját és a terhek rendezését. Egy sietve, átgondolatlanul kötött megállapodás később komoly problémákat okozhat. A vásárlói oldal buktatóiról a vevői útmutatónkban írtunk bővebben.
Hogyan segít az ingatlanos a folyamatban?
Az adásvételi szerződés ingatlan ügyleténél az ingatlanos és az ügyvéd más-más, de egymást kiegészítő szerepet tölt be, és a tapasztalatunk szerint a kettő együtt adja a legbiztonságosabb folyamatot. Míg az ügyvéd a jogi hátteret, addig az ingatlanos a teljes ügylet előkészítését és lebonyolítását viszi.
Az ingatlanos a reális árazással kezdi. Egy összehasonlító piacelemzéssel meghatározzuk, mennyit ér valójában az ingatlan, ami az egész ügylet kiindulópontja. Ezután gondoskodunk a professzionális hirdetésről, az érdeklődők szűréséről és az áralku levezetéséről, hogy a felek jó feltételekkel jussanak megegyezésre.
A szerződés szakaszában az ingatlanos összehangolja a folyamatot. Bár a szerződést az ügyvéd készíti és jegyzi ellen, az ingatlanos gondoskodik arról, hogy minden lényeges feltétel tisztázva legyen, a felek egyeztetve legyenek, és a folyamat gördülékenyen haladjon a szerződéstől a birtokbaadásig. Így a résztvevők nem maradnak magukra a bonyolult lépésekkel.
A legfontosabb, amit adunk, a nyugalom és a biztonság. Egy tapasztalt ingatlanos ismeri a folyamat minden lépését, előre látja a buktatókat, és az ügyvéddel együttműködve gondoskodik a zökkenőmentes, biztonságos lebonyolításról. Ha ingatlant adnál el vagy vásárolnál, keress minket bizalommal a kapcsolat oldalon, aktuális kínálatunkat pedig az ingatlan oldalunkon nézheted meg.
Kérdések az ingatlan adásvételi szerződésről
Mi az adásvételi szerződés és mikor kell?
Az adásvételi szerződés az ingatlan tulajdonjogának átruházásáról szóló, írásba foglalt megállapodás, amely nélkül a tulajdonváltozás nem jegyezhető be. Akkor kerül rá sor, amikor a felek megállapodtak a lényeges feltételekben, például az árban, a fizetés módjában és a birtokbaadás időpontjában.
Ki készíti az adásvételi szerződést?
A szerződést kötelezően ügyvédnek vagy közjegyzőnek kell elkészítenie és ellenjegyeznie ahhoz, hogy érvényes legyen. Ez a szabály a vevő és az eladó biztonságát egyaránt szolgálja, mert szakértő gondoskodik a jogilag helyes, mindkét felet védő szerződésről.
Mi a különbség a foglaló és az előleg között?
A foglaló biztosíték jellegű: ha a vevő hibájából hiúsul meg az ügylet, elveszíti, ha az eladó hibájából, az eladó a kétszeresét fizeti vissza. Az előleg ezzel szemben egyszerű előre fizetés, amely meghiúsulás esetén büntetés nélkül visszajár. A teljesített foglaló és előleg egyaránt beleszámít a vételárba.
Mennyibe kerül az ügyvédi díj ingatlan adásvételnél?
Az ügyvédi díj nincs törvényileg szabályozva, de a gyakorlatban jellemzően a vételár fél százaléka körül alakul, vidéken jellemzően fél és egy százalék között. Sok iroda fix vagy minimumdíjas ajánlatot is ad, ezért érdemes előre tisztázni a pontos összeget és azt, mit tartalmaz.
Ki fizeti az ügyvédi díjat?
Az ügyvédi díjat jellemzően a vevő fizeti, bár ez megállapodás kérdése. A díjon felül a vevőnek további költségekkel is számolnia kell, például a vagyonszerzési illetékkel és a földhivatali eljárási díjjal, ezért a teljes költségkép ismerete fontos a tervezéshez.
Mit tartalmaz az adásvételi szerződés?
A felek adatait, az ingatlan pontos leírását (cím, helyrajzi szám, alapterület), a vételárat, a fizetés módját és ütemezését, az esetleges foglaló vagy előleg összegét, a birtokbaadás feltételeit, valamint a terhek, például jelzálog vagy haszonélvezeti jog kezelését.
Adtok jogi tanácsot a szerződéshez?
Nem, jogi tanácsot nem adunk. A szerződést mindig ügyvéd állítja össze és jegyzi ellen. A mi feladatunk a reális árazás, a teljes ügylet előkészítése és lebonyolítása, valamint az, hogy a folyamat gördülékenyen, biztonságosan haladjon az ügyvéddel együttműködve.
Kérj összehasonlító piacelemzést, az eladás előtt tudd meg a valós értéket: +36 70 454 1496
Kapcsolódó linkek, tartalmak
- Nézd meg aktuális eladó ingatlanjainkat Debrecenben és környékén
- Otthon és ingatlan inspiráció Pinteresten
- Kövess minket Facebookon – ingatlantippek és debreceni hírek
- Ingatlaneladás és adásvétel lépésről lépésre – videók TikTokon
- Ingatlanos útmutatók videókon – Mashingatlan YouTube csatorna
