Ingatlanosok segítségét nem kérem: ez a mondat ott van szinte minden magáneladó hirdetésében Debrecenben – sokszor felkiáltójelekkel, néha egy egész jogi nyelvezetű figyelmeztetéssel megtoldva. És tökéletesen érthető, hogy miért. Mégis érdemes egyszer higgadtan végiggondolni, hogy ez a mondat egy lassuló piacon nem kerül-e többe, mint amennyit megspórol. Ez a cikk nem győzködni akar, hanem végigvenni azokat a szempontokat, amelyeket a legtöbb eladó az indulatok közepette nem lát – mert a döntés a saját pénzéről szól.
Az „ingatlanosok segítségét nem kérem” hozzáállás egy pörgő piacon működhet, de egy lassuló piacon – ahol a vevő ritka és a marketing-elérés dönt – sokszor többe kerül, mint amennyit megspórol. A költség nem a jutalék, hanem az elhúzódó eladási idő és a rossz induló árazás miatti kényszerű árcsökkentés. A jó kiindulópont minden esetben az összehasonlító piacelemzés.
Tartalomjegyzék
- Ingatlanosok segítségét nem kérem – miért írja ezt szinte mindenki?
- Mit csinál valójában egy ingatlanos?
- A lassú piac logikája – amikor a vevőt lasszóval kell megfogni
- Egy valós példa: 82 millióról 62 millióra négy hét alatt
- Mibe kerül valójában ez a mondat? – az eladási idő
- A jutalék, amit a vevő úgyis „megspórol” – a nagy tévhit
- Hogyan működik az ingatlanos rendszer? – amit kevesen tudnak
- Mikor van igazuk azoknak, akik nem kérnek ingatlanost?
- Kérdések az ingatlanos nélküli eladásról
- Infógrafika és videó
Ingatlanosok segítségét nem kérem – miért írja ezt szinte mindenki?
Az „ingatlanosok segítségét nem kérem” mondat mögött szinte mindig valódi, érthető okok állnak – és fontos ezeket komolyan venni, nem legyinteni rájuk. Aki ezt írja, annak jó oka van rá a saját tapasztalata alapján.
Az első ok a rossz korábbi élmény. Sokan találkoztak már olyan közvetítővel, aki tukmált, nem ért utol, vagy semmit nem tett a hirdetés feladásán túl. Egy ilyen tapasztalat után teljesen logikus a védekezés. A második ok a pénz: az eladó érthető módon meg akarja tartani a jutalékot, hiszen az komoly összeg, és első ránézésre fölösleges kiadásnak tűnik. A harmadik ok a kontroll igénye: a saját ingatlanát mindenki maga akarja kézben tartani, nem akar idegent beengedni a folyamatba.
A negyedik ok a telefonos terhelés. Amint egy hirdetés megjelenik, az eladót órákon belül felhívja több közvetítő is – és ez fárasztó, sokszor agresszív. Ebből születik az a védekező, jogi nyelvezetű sor, amit oly gyakran látni a hirdetésekben: „Tájékoztatom az ingatlanközvetítőket, hogy nem kívánunk szerződést kötni velük, ezért megkeresésükkel kíméljenek meg. A megadott elérhetőségeimet ilyen célra nem használhatják fel!”
Ez a védekezés emberileg teljesen érthető. A kérdés viszont nem az, hogy jogos-e az indulat – hanem az, hogy a teljes elzárkózás a legjobb pénzügyi döntés-e az eladó számára. Mert a hirdetésben szereplő mondat nemcsak a tukmálós közvetítőket tartja távol, hanem azokat is, akik valóban gyorsabban és jobb áron tudnák eladni az ingatlant. És egy lassuló piacon ez a különbség sokat számít.
Mit csinál valójában egy ingatlanos?
Ez a döntés sokszor abból fakad, hogy nem teljesen világos, mit is csinál valójában egy közvetítő a jutalékáért. Sokak fejében a kép ennyi: feltesz egy hirdetést, aztán vár. A valóság ennél jóval összetettebb.
A munka az ingatlan felmérésével kezdődik: a közvetítő végigjárja az ingatlant, ellenőrzi a paramétereket, az alapterületet, a komfortfokozatot, az energetikai állapotot, és felhívja a tulajdonos figyelmét azokra a hibákra és hiányosságokra, amelyekre az eladó sokszor nem is gondol – olyan apróságokra, amelyek a vevő szemében értéket csökkentenek, vagy éppen a hirdetésben pontatlanságot okoznának.
Ezt követi a prezentáció. A professzionális fotózás, sok esetben a videó és a megfelelő bemutató anyag elkészítése nem luxus, hanem a hirdetés sikerének alapja. Egy jól megvilágított, gondosan komponált fotósorozat dönti el, hogy a vevő egyáltalán megáll-e a hirdetésnél, vagy továbbgörget. A rossz, sötét, telefonos fotó már az első másodpercben elveszíti a komoly érdeklődőt.
Aztán jön az elérés. A közvetítő nem egy portálra tölti fel az ingatlant, hanem közel harminc felületre, és minden elérhető csatornán terjeszti – a saját adatbázisától a közösségi médián át a partnerhálózatig. Egy magáneladó jellemzően egy-két portálon hirdet; a profi rendszer ennek a többszörösét éri el. Egy lassú piacon, ahol minden egyes potenciális vevő számít, ez az elérési különbség közvetlenül az eladási árban és az eladási időben csapódik le.
Mindezen túl ott van az, amire az eladó nem gondol: az érdeklődők szűrése, a megtekintések szervezése, az alku professzionális vezetése, a jogi és adminisztratív folyamat koordinálása, az ügyvéddel való egyeztetés. A teljes eladási folyamatot az ingatlan eladás Debrecenben útmutatónkban lépésről lépésre bemutatjuk – és abból jól látszik, hány ponton lehet pénzt és időt veszíteni, ha valaki egyedül vág bele.
A lassú piac logikája – amikor a vevőt lasszóval kell megfogni
Az „ingatlanosok segítségét nem kérem” hozzáállás kockázata nem állandó – erősen függ attól, milyen a piac éppen. Egy pörgő piacon, ahol a vevők sorban állnak, szinte minden ingatlan elkel magától is. Egy lassuló piacon viszont a helyzet gyökeresen más.
Lassú piacon a vevő ritka. Nem sorban állnak, nem versengenek – éppen ellenkezőleg, válogatnak, kivárnak, alkudnak. Ilyenkor a vevőt szinte lasszóval kell megfogni: el kell érni, meg kell győzni, és gyorsan kell reagálni, amikor megjelenik. Az a néhány komoly érdeklődő, aki egy lassú piacon egyáltalán létezik, könnyen elmegy egy jobban bemutatott, szélesebb körben hirdetett konkurens ingatlanhoz.
Itt válik a marketing-elérés és a professzionális prezentáció kritikussá. Amíg egy pörgő piacon a gyenge hirdetés is elkel, addig egy lassú piacon a gyenge hirdetés egyszerűen láthatatlan marad – vagy csak az alkudozó, bizonytalan vevőket vonzza. A széles elérés, a jó fotók, a videó és a gyors reagálás ilyenkor nem extra, hanem az eladás feltétele.
Éppen ezért a „ne keressenek az ingatlanosok” mondat egy lassú piacon nagyobb veszélyt rejt, mint amilyennek látszik. Miközben a jutalék megspórolásának reményében íródik, valójában éppen attól a marketing-erőtől és elérési hálózattól zárja el az ingatlant, amely egy nehéz piacon a leggyorsabban hozná a vevőt. A debreceni piac aktuális állapotáról és arról, hogy éppen milyen ütemű, a debreceni ingatlanpiac elemzésünkben írtunk – és ennek ismerete kulcsfontosságú a döntéshez.
Egy valós példa: 82 millióról 62 millióra négy hét alatt
Ennek a hozzáállásnak a tényleges költségét egy valós eset világítja meg a legjobban. Egy debreceni ingatlan hirdetése négy hete van fent. A leírásban az áll, hogy az eredeti eladási ár 82 millió forint volt – de már 62 millió forintért is odaadják. Négy hét alatt húszmillió forintot engedett az eladó.
Tegyük fel a kérdést őszintén: mi itt a drága? Megbízni az elején egy szakembert, vagy négy hét után húszmilliót engedni az árból? A jutalék, amit az eladó meg akart spórolni, ennek a húszmilliónak a töredéke lett volna. A „spórolás” tehát ebben az esetben sokszorosan visszaütött.
A probléma gyökere az induló árazás. Ha az első pillanatban összehasonlító piacelemzés készült volna, az megmutatta volna, milyen áron érdemes piacra lépni, és milyen árstratégiával. Lehet, hogy az ingatlan reális ára eleve 65-68 millió volt – és akkor a 82 milliós induló ár eleve hibás volt, a húszmilliós zuhanás pedig elkerülhető lett volna. A rossz induló ár ugyanis „megfárasztja” az ingatlant: a vevők látják, hogy hetek óta áll, és ár csökken, és ez bizalmatlanságot szül. A megfáradt ingatlan végül a reális ára alá is mehet.
Persze a háttérben száz másik tényező is állhat – sürgős eladási kényszer, családi helyzet, hibás piaci megítélés. De a tanulság általános érvényű: az induló ár megalapozása az eladás legfontosabb döntése, és ezt nem érzésre, hanem adatokból kell meghozni. Arról, hogy mennyit ér valójában egy ingatlan és hogyan kerüljük el a milliós árazási hibát, részletesen írtunk a mennyit ér az ingatlanod cikkünkben.
Mibe kerül valójában ez a mondat? – az eladási idő
Az „ingatlanosok segítségét nem kérem” valódi ára nem mindig látszik azonnal – mert nem egy számla formájában jelentkezik, hanem az időben. És az idő az ingatlaneladásban pénz.
A debreceni piacon egy ingatlan átlagosan körülbelül három hónap – nagyjából 97 nap – alatt cserél gazdát. Ez egy jól árazott, megfelelően bemutatott ingatlanra vonatkozó átlag. A magasabb árkategóriában – 200 millió forint felett – ez az idő jellemzően jóval hosszabb, akár több hónappal is megnyúlhat, mert ott a vevőkör szűkebb és válogatósabb. A tágabb lakáspiaci folyamatokról és az eladási dinamikáról a Magyar Nemzeti Bank lakáspiaci jelentései és a Központi Statisztikai Hivatal adatai adnak átfogó, megbízható képet.
Minden plusz hónap, amíg az ingatlan eladatlan, valós költséget jelent. Ott van a kettős rezsi és fenntartás, ha az eladó már máshová költözött. Ott van a lekötött tőke, amely másra nem fordítható. Ott van a hitel továbbfizetése, ha van. És ott van a piaci kockázat: minél tovább áll egy ingatlan, annál inkább megfárad, és annál nagyobb lesz a kényszerű árengedmény. A gyenge bemutatás és a szűk elérés – ami az egyedül, profi segítség nélkül hirdető eladót jellemzi – éppen ezt az eladási időt nyújtja meg.
Egy gyors számolás megvilágítja a lényeget. Ha egy professzionális, széles körű marketing két-három hónappal lerövidíti az eladási időt, az nemcsak a fenntartási költségeket spórolja meg, hanem megelőzi a megfáradásból fakadó árengedményt is – ami sokszor maga is meghaladja a jutalék összegét. A jutalék tehát nem egyszerű kiadás, hanem egy befektetés a gyorsabb és jobb áron történő eladásba. Az időzítés szerepéről bővebben a mikor érdemes ingatlant eladni cikkünkben is írtunk.
A jutalék, amit a vevő úgyis „megspórol” – a nagy tévhit
Ennek a döntésnek az egyik leggyakoribb mögöttes feltételezése a vevő oldaláról érkezik – és érdemes ezt is tisztázni, mert tévhiten alapul.
A vevők fejében sokszor ott van a gondolat: ha nincs ingatlanos, akkor az eladó majd elengedi a jutaléknyi összeget, és olcsóbban megveheti az ingatlant. Ez logikusnak tűnik – elvégre, ha nincs közvetítő, akkor a jutalék „megmarad”, és ezt elvileg meg lehetne osztani. A valóságban azonban ez a megosztás az esetek többségében nem történik meg.
A gyakorlat az, hogy a magáneladó nem engedi le a jutaléknyi összeget az árból – hiszen az eredeti célja éppen az volt, hogy ezt az összeget megtartsa. Vagyis a „megspórolt” jutalék nem a vevő zsebében köt ki olcsóbb árként, hanem az eladó extra haszna marad. Így a végén senki nem jár jobban, csak más a felállás: a vevő ugyanannyit fizet, az eladó pedig nélkülözi azt a marketing-erőt és szakértelmet, amely gyorsabb és biztosabb eladást hozott volna.
Ráadásul a vevő oldalán is megjelenik egy bizalmi kérdés. Sok vevő óvatosabb a magáneladóval szemben, mert tart a rejtett hibáktól, a rendezetlen papíroktól, a felkészületlen alkutól. A szakember jelenléte sokszor éppen a vevőnek ad biztonságot – és ez a biztonság gyorsabb döntéshez, és sokszor jobb árhoz vezet. A tévhit tehát kétszeresen is téves: a vevő nem jár jobban, és az eladó sem.
Hogyan működik az ingatlanos rendszer? – amit kevesen tudnak
Ez az elzárkózás mögött gyakran az áll, hogy az eladó nem ismeri, hogyan működik valójában a közvetítői rendszer – és ezért a legrosszabb forgatókönyvet feltételezi. Pedig a rendszer ismeretében sokszor éppen ellentétes, sokkal kedvezőbb döntés születne.
A leggyakoribb félreértés a szerződéstípusokkal kapcsolatos. Sok eladó, amikor mégis közvetítőt fogad, minden jelentkezővel külön szerződést köt – abban a hitben, hogy így több ingatlanos dolgozik az ügyén, tehát gyorsabban elkel. A valóságban ez fordítva sül el: a nyílt, sok közvetítővel kötött megbízás jellemzően magasabb jutalékkal és kevésbé elkötelezett munkával jár, mert egyik közvetítő sem érzi igazán a sajátjának az ügyet.
Ezzel szemben egy jól megválasztott kiemelt, kizárólagos megbízás éppen az ellenkezőjét hozza. Egy kiemelt szerződéssel az eladó nem zárja ki a többi közvetítőt – sőt: a megbízott szakember a saját partnerhálózatán keresztül gyakorlatilag egész Debrecen ingatlanos szakmáját mozgósítani tudja az ingatlanra, miközben az eladó egyetlen, felelős kapcsolattartóval áll szemben. És mindezt sokszor alacsonyabb összdíjon, mint a több párhuzamos, nyílt megbízás.
Vagyis a választás nem feltétlenül „ingatlanossal vagy ingatlanos nélkül” – hanem sokszor „jól megválasztott szakemberrel vagy káosszal”. Aki ismeri a rendszert, az nem több, drágább megbízást köt, hanem egy átgondoltat, amely a legtöbb elérést és a legjobb feltételeket hozza. Erről és a magáneladás buktatóiról a tulajdonostól történő eladás cikkünkben is olvashatsz.
Mikor van igazuk azoknak, akik nem kérnek ingatlanost?
A tisztesség és a teljes kép kedvéért fontos kimondani: az „ingatlanosok segítségét nem kérem” döntés nem mindig rossz. Vannak helyzetek, amikor a magáneladás valóban működhet – és ezeket éppolyan őszintén érdemes látni, mint a kockázatokat.
Az első ilyen helyzet a pörgő piac és a kiemelten keresett ingatlan. Ha a piac forró, és az ingatlan olyan lokációban, állapotban és áron van, amelyre tódulnak a vevők, akkor a profi marketing hozzáadott értéke kisebb – az ingatlan szinte magát adja el. Ilyenkor a jutalék megtakarítása reális lehet.
A második a tapasztalt eladó. Aki már adott el ingatlant, ért az árazáshoz, tud jó fotót készíteni, ismeri a jogi folyamatot, és van ideje a megtekintésekre és az alkura, az nagyobb eséllyel boldogul egyedül. A magáneladás ugyanis nem lehetetlen – csak idő- és szakértelemigényes.
A harmadik az egyszerű, jól árazott ingatlan. Egy átlagos, könnyen érthető, reálisan árazott ingatlan a kedvező piacon egyedül is gazdára találhat. A nehézség inkább a bonyolult, a drága, a nehezen árazható vagy a lassú piacon kínált ingatlanoknál jelentkezik.
A lényeg tehát nem az, hogy mindenkinek ingatlanost kell fogadnia. A lényeg az, hogy a döntés tudatos legyen, ne indulati. Aki az „ingatlanosok segítségét nem kérem” mondatot leírja, az tegye ezt azután, hogy átgondolta a piac állapotát, a saját kapacitását és az induló árat – nem azelőtt. És a legjobb első lépés ehhez minden esetben ugyanaz: egy összehasonlító piacelemzés, amely megmutatja, mennyit ér az ingatlan és milyen stratégiával érdemes piacra lépni. Ez kötelezettség nélkül is elkérhető – az eladóknak szóló oldalunkon megtalálod, hogyan. Egy higgadt, adatokra épülő döntés mindig többet ér, mint egy gyors, indulatból leírt mondat.
Kérdések az ingatlanos nélküli eladásról
Tényleg drágább ingatlanost fogadni, mint egyedül eladni?
Nem feltétlenül. A jutalék látható költség, de az elhúzódó eladási idő, a rossz induló árazás miatti kényszerű árcsökkentés és a szűk elérés rejtett költségei sokszor meghaladják a jutalékot. Egy lassú piacon különösen igaz, hogy a „spórolás” többe kerülhet, mint a szakember.
Elengedi a vevő a jutaléknyi összeget, ha nincs ingatlanos?
Az esetek többségében nem. A magáneladó jellemzően megtartja ezt az összeget extra haszonként, nem osztja meg a vevővel. Így a vevő ugyanannyit fizet, az eladó pedig nélkülözi a szakember előnyeit.
Mi a baj azzal, ha minden jelentkező ingatlanossal szerződöm?
A sok párhuzamos, nyílt megbízás jellemzően magasabb összdíjjal és kevésbé elkötelezett munkával jár. Egy jól megválasztott kiemelt megbízás sokszor szélesebb elérést és jobb feltételeket hoz alacsonyabb összdíjon, mert a megbízott a teljes partnerhálózatát mozgósítja.
Mennyi idő alatt kel el egy ingatlan Debrecenben?
Átlagosan körülbelül három hónap, nagyjából 97 nap alatt, jól árazott és megfelelően bemutatott ingatlan esetén. A 200 millió forint feletti kategóriában ez az idő jellemzően hosszabb. A gyenge bemutatás és a szűk elérés tovább nyújtja ezt az időt.
Miért rossz a túl magas induló ár?
A túlárazott ingatlan megfárad a piacon: a vevők látják, hogy hetek óta áll és csökken az ára, és bizalmatlanná válnak. A végén sokszor a reális ár alá is megy. A jó induló árat összehasonlító piacelemzés alapozza meg.
Akkor soha ne adjam el egyedül az ingatlanomat?
De, vannak helyzetek, amikor működik: pörgő piac, kiemelten keresett ingatlan, tapasztalt eladó, egyszerű és jól árazott ingatlan. A lényeg, hogy a döntés tudatos legyen, és egy piacelemzésen alapuljon, ne az indulaton.
Kérj összehasonlító piacelemzést, mielőtt döntesz – tudd meg, mennyit ér most az ingatlanod: +36 70 454 1496
Infógrafika és videó
Ingatlanosok segítségét nem kérem – mibe kerül a mondat egy lassú piacon?
Az infógrafika egymás mellé teszi a magáneladás látszólagos megtakarítását (a jutalék) és a rejtett költségeit: az elhúzódó eladási időt, a rossz induló árazás miatti árcsökkentést és a szűk elérést. Jól látható, miért kerülhet többe az „ingatlanosok segítségét nem kérem” hozzáállás egy lassuló piacon, mint amennyit megspórol.
Ingatlanosok segítségét nem kérem – de mibe kerül ez valójában?
A videóban végigvesszük, mit jelent a gyakorlatban az „ingatlanosok segítségét nem kérem” döntés egy lassú piacon: mit csinál valójában egy szakember, miért nyúlik meg az eladási idő, miért tévhit a jutalék „megspórolása”, és mikor működik mégis a magáneladás. Egy őszinte, debreceni nézőpont.
Kapcsolódó linkek, tartalmak
- Eladói tippek és ingatlanpiaci tudnivalók Debrecenből Pinteresten
- Kövess minket Facebookon – ingatlaneladás Debrecenben és szakértői tanácsok
- Ingatlaneladás ingatlanossal vagy anélkül – videók TikTokon
- Ingatlaneladás Debrecenben videókon – Mashingatlan YouTube csatorna
